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【北美购房网】美国商业地产投资入门

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90 l751156 发表于 2017-9-12 07:31:49
导读:【北美购房网】美国商业地产投资入门,更稳妥地投资美国商业地产,中国投资者海外投资的广度和影响力都在不断扩大,中国投入到海外商业地产的投资同比增长约46%,在美国商业地产上的总投资额高达36.76亿美元,除了机构投资者之外,国内高净值人群也是美国商业地产投资浪潮中的新生主力军,为什么投资美国商业地产,在对美国高净值人群的统计中,地产投资占据重要地位(见附图),美国高净值人群的投资中,地产占14%

【北美购房网】美国商业地产投资入门

如何降低风险,更稳妥地投资美国商业地产,是国内高净值人群需要了解的问题。
近几年,中国投资者海外投资的广度和影响力都在不断扩大。2015年上半年,中国投入到海外商业地产的投资同比增长约46%,达66亿美元,在所有投向海外的亚洲资本中占比超过三分之一。其中,在美国商业地产上的总投资额高达36.76亿美元,是2014年全年(19.62亿美元)的1.5倍以上。除了机构投资者之外,国内高净值人群也是美国商业地产投资浪潮中的新生主力军。如何降低风险,更稳妥地投资美国商业地产,是这部分富裕群体需要了解的问题。 为什么投资美国商业地产
在对美国高净值人群的统计中,地产投资占据重要地位(见附图)。2014年,美国高净值人群的投资中,地产占14%。在美国的主要城市当中,芝加哥的地产投资只占9%,而洛杉矶的地产投资的比例则高达20%。其主要原因是洛杉矶的华人较多,而华人普遍偏好地产投资。



图 美国高净值人士资产配置
数据来源:Helen Brown Group
投资商业地产主要有以下好处。
一是投资收益相对较高。由于目前银行利率很低,商业地产投资则有6%—7%的回报率,高于存款和一般债券,且未来还有一定的增值空间。
二是可以根据相关的税收政策通过合理途径延迟或规避税收。
三是可分散风险。房地产作为一种投资产品,其上涨和下跌的时间周期与其他投资产品(如高科技股票、债券、贵金属)的走向不同,可以起到分散风险的作用。

四是易于控制。地产作为实实在在的建筑物,比较直观,投资者可以了解其所投资地产的经营状况、室内装修等。
当然,房地产投资也有其缺点,包括不容易变现,出售时间也比较长等。 投资回报与风险分析
商业地产在美国是相对于住宅而定义的。实际上,多单元出租公寓楼(Multifamily)这类住宅也被纳入商业地产的定义。价值比较大的住宅,比如超过20个单元,有专门的物业公司管理,就可以视为商业地产。
商业地产主要以盈利为目的。它的现金流分为三个部分:(1)运营期间的净现金流(Cash flow)=持有地产的租金收入-运营支出-银行贷款本息;(2)每年偿付本金部分在贷款偿还时的累计(Amortization);(3)资产增值=房屋出售时的增值。这三个部分的总和就是持有商业地产总的现金流,通过复利原理可以求出这些现金流的内部收益率(IRR)。
我们平时常见的商业地产的主要形态有公寓出租、零售商铺、写字楼、仓储仓库、养老院、宾馆等。不同用途物业的收入来源、风险高低、投资回报和管理难度会有所区别(见表1)。美国有一种优质净利包租物业(Triple Net),比如一家药店把整个物业租下来,租期60年,药店除向投资者支付固定租金外,还负责管理物业开支、地产税、保险等其他全部支出,管理难度就很低。
表1 不同用途物业的风险与回报



投资者在选择时还需要结合美国某个具体行业的基本面进行考量。前段时间出租公寓楼非常火,原因是金融危机之后,很多美国人从买房改为租房,再加上银行对住房贷款的限制更加严格,租房的价格就被炒得很高,租售比也越来越低。
商业地产除了按照用途划分外,还可以根据物业的运营现金流是否稳定来区分,同样可以分为三类:第一类是核心投资(Core Asset),这类物业的现金流已经很稳定(例如在核心地段的地产),房屋租户的信用也比较高。第二类是高附加值投资(Value Added Asset),这类的物业现金流还不稳定。举例来说,假设一家购物中心的最大租户——大型超市破产搬出,整个购物中心的现金流出现大的亏空,且购物中心的原投资者没有找到新的租户,也没有资金来进行改造。此时,如果投资者能够低价买入并进行翻新改造,再将空置面积租出,就可以实现物业增值。这样的投资就是高附加值投资。第三类是机会投资(Opportunistic),是在物业现金流非常不稳定的情况下(如需要地产开发、收购不良资产等)进行投资。投资时需要注意顺位的问题。顺位越高就越安全,反之风险越大。同时,高顺位的回报也是最低的,所以风险与回报是正相关的(见表2)。
表2 投资地产类别和风险预期



按照资金顺位从高到低排列,依次为:高级贷款、夹层贷款、股权投资。笔者经常接触到的中国EB5投资人,一般会将这类投资设计为夹层贷款,也有少部分会设计为高级贷款和股权投资。因为EB5投资人主要追求的是资金返还而不是回报,夹层贷款比股权投资更加安全,资金会比股权投资更早返还。
不同的资金顺位在投入一个项目时,进入的顺序依次是股权投资、夹层贷款、高级贷款。对于一个开发案,最先进入的是股权投资,例如开发商会用自己的股权来买一块地;然后进入的是夹层贷款,作为打地基等基础工程的资金。在前两部分资金到位后,高级贷款如银行贷款才会进入。如果项目的其他资金未到位,或者开发商未能满足贷款协议中的其他条件,高级贷款有权拒绝放款。
资金顺位对投资风险的另一个影响是资金退出的顺序。与资金投入时的顺序相反,还款时的顺序依次是高级贷款、夹层贷款、股权投资。如果项目退出时的钱远远大于投入时的钱,那么股权投资者的收益将上不封顶,而高级贷款和夹层贷款的所得,则是利息加本金。
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